Питання земельних відносин залишається одним з самих животрепетних в українській економіці, адже земля відноситься до головних ресурсів нашої країни. І наскільки швидко і злагоджено працює система по врегулюванню даних відносин, настільки ефективніше використовується цей цінний ресурс нами, громадянами України. Напевно, кожен, хто хоч би віддалено стикався в нашій країні з процесом приватизації земельної ділянки, підтвердить, що досягнення позитивного результату в цьому процесі — це справжнісінька перемога.

За словами Андрія Кошиля, президента Асоціації "Земельний союз України", на сьогоднішній день земельні відносини є однією великою складністю. У землю "закопані" величезні гроші, а у того, від кого залежить, як швидко будуть вирішені всі проблеми приватизації землі, немає на це позитивної волі.
Земельные відносини відносяться до системообразующим понять. Продовжуючи афористичний ряд: гроші — це кров економіки, а промисловість — її серце, Андрій Кошиль порівнює земельні відносини з скелетом, на якому тримається і серце, і кровоносна система, і все інше. Все це функціонує в межах якоїсь території, і залежно від того, які правила експлуатації цієї території існують — так працюватиме і серце, і кровообіг. За словами експерта, найголовніша проблема полягає не в тому, яка структура відносин, а в тому, наскільки шанобливо суб'єкти цих відносин відносяться до вимог закону, існуючих правил і т. д.

У Земельному кодексі є все.

Сама по собі схема приватизації достатньо ясна і прозора. Для того, щоб приватизовувати ділянку, якою фактично ви користуєтеся, необхідно просто написати заяву в місцеву (міський, сільський, селищний) раду. Відповідно до ст. 118, 121 Земельного кодексу України, кожен громадянин України може одного разу реалізувати своє право на отримання земельної ділянки під будівництво індивідуального житлового будинку в розмірі до 10 соток в місті, до 15 соток в селищі, до 25 соток в селах; під ведення садівничої діяльності — до 12 соток, для дачного будівництва — до 15 соток, під будівництво індивідуального гаража — 1 сотка, для ведення особистого селянського господарства — не більше 2 га, для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю).
Что означає "у розмірі земельній частці паю"? Наприклад, якщо суспільні (колгоспні, радгоспні, кооперативні) володіння складали 1000 га, а в колгоспі полягало 250 чоловік, то кожен член сільськогосподарського підприємства має право отримати по 4 га землі для ведення фермерського господарства. Власність на ці 4 га оформляється сертифікатом, проте після цього оформлення земля все ще залишається "віртуальною".
Документ підтверджує право кожного громадянина на його частину землі. Але визначення того, де цей шматок землі знаходиться, відбувається вже після винесення земельної ділянки в натуру — визначення його меж. Тоді цей сертифікат обмінюється на державний акт на право власності на землю, де цільове призначення фіксується в наступному формулюванні: "селянська частка (пай) для товарного сільгоспвиробництва".
Поскольку землі, які знаходилися в користуванні колгоспів або радгоспів були разниє за площею (наприклад, в малоземельній Західній Україні площі для товарного сільгоспвиробництва менше, ніж в центрі і на півдні), такі були і розміри паю.
В розмірах цього паю чоловік може переоформити землю для ведення фермерського господарства.

Як проходить приватизація

На папері процес приватизації відбувається досить просто. Пишеться заява, і питання про приватизацію земельної ділянки вноситься до порядку денного чергової сесії місцевої ради. До заяви слід прикласти копію паспорта і довідку про привласнення ідентифікаційного коду. Після ухвалення позитивного рішення про передачу земельної ділянки у власність на підставі заяви і статей 118 і 121 Земельного кодексу України, громадянин на підставі рішення місцевої ради повинен звернутися в землевпоряджувальне підприємство. Воно може бути як державне, так і приватне, але обов'язково повинно мати ліцензію на виконання землевпоряджувальних робіт.
Заключается договір на виконання землевпоряджувальних робіт, винесення ділянки в натуру (встановлення меж ділянки на місцевості), підготовку технічної документації, проекту землевідведення і держакту на право власності на землю. Залежно від умов договору, землевпорядники можуть узяти на себе тільки якусь свою мінімальну обов'язкову частину — винести в натуру, підготувати технічну документацію, або ж виконати роботи "під ключ", пройти всі узгодження, якщо вони необхідні, і т. д. Послуги землевпоряджувального підприємства платні. Їх вартість — договірна і залежить від того, про який пакет послуг йдеться в договорі.
Андрей Кошиль підкреслює, що відповідно до закону, право власності на землю наступає у момент отримання держакту на право власності на землю. Тому рішення про надання земельної ділянки ще не є документом, що встановлює право. Єдиний документ, що встановлює право, — це держакт. Після ухвалення рішення можуть спливти технічні нюанси (наприклад, що розмір цієї ділянки складає не 10 соток, а 10,1 соток), проте це все вирішуване шляхом внесення змін фактичних меж ділянки.

Реалії приватизаційних буднів

Г-н Кошиль повідав нам і про найпоширеніші складнощі, що виникають в процесі приватизації.
Когда у населеному пункті приватизовуються ділянки під індивідуальний житловий будинок, люди, невірно тлумачить норму земельного кодексу про те, що земельна ділянка надається в розмірі до 10 соток в містах, починають вимагати 10 соток. Хоча цих десяти соток може не бути фізично, оскільки зі всіх чотирьох боків ділянку оточують сусіди. Взагалі, 10-соточных ділянок в Києві не так багато. Найпоширенішими за площею є ділянки в 4-5 соток.
А неінформовані громадяни починають вимагати виділити "здачу" у розмірі 4 соток десь у іншому місці. Це не передбачено законом, оскільки земля передається у власність одного разу. Одного разу реалізувавши своє право на власність по якійсь з категорій земельних ділянок (під житло, садівництво, дачу, гараж, особисте селянське або фермерське господарство), громадянин втрачає право приватизовувати інші ділянки цього ж цільового призначення. Щодо фермерського господарства існує певна обмовка: претендент на землю повинен підтвердити свою кваліфікацію (для цього необхідно мати досвід роботи в сільському господарстві або відповідну освіту).
Отдельного розгляду вимагає поняття дачної ділянки.

Ті жадані "дачні" сотки землі, на яких колись проходив "ударний" відпочинок більшості городян в активній прополці морквяних грядок, підв'язці малини або зборі яблук, насправді дачами (згідно закону) не є. Закон визначає ці товариства як організації громадян, які об'єдналися для ведення садівництва, і відносить їх землі до земель сільськогосподарського призначення. Приклади по Київській області — садові товариства в Берковцах, Проциве, Льохах, Конча-заспе. І таких садових ділянок, по словах Андрій Кошиля, у нас 90%. Тоді як під дачі відводяться землі рекреаційного призначення, які призначені для організації відпочинку населення, туризму і проведення спортивних заходів. Таким чином, передбачається, що дачі — це місце для відпочинку, відновлення душевних і фізичних сил — словом, такий собі "персональний будинок відпочинку". Тоді як садові товариства — це, окрім місця відпочинку, ще і, так би мовити, інструмент для виконання особистої продовольчої програми.

Будинок, побудований на садовій ділянці, не обов'язково реєструвати в БТІ, тоді як на дачному він обов'язково реєструється за всіма правилами, які діють для індивідуальних житлових будинків. Різниця між садовою ділянкою і індивідуальним житловим будинком в тому, що останній має свою адресу (фізичний і юридичний, тому що входить до складу населеного пункту), а садові товариства по статусу не мають прав населеного пункту і адреса є тільки безпосередньо у садового кооперативу. Це, звичайно, не означає, що хтось може заборонити постійно проживати на садовій ділянці, проте потрібно мати на увазі, що отримання пенсії, медобслуговування, паспортний стіл і т. д. — все це залишається по місцю прописки (реєстрації).

Ще одну проблему експерт прокоментував на наступному прикладі. Приватизовується земельна ділянка, яка знаходилася в користуванні ще при радянській владі. І виявляється, що ця ділянка більшого розміру, чим обмовляється в Земельному кодексі. Тобто якщо у людини ділянка площею 12 соток, то 10 соток він може приватизовувати безкоштовно, ще витчу — під гараж, а від сотки, що залишилася, або відмовитися, або викупити її у общини або держави — залежно від того, в чиїй юрисдикції знаходиться дана територія.

До окремої категорії питань відноситься і ціна землі. Земельна ділянка — це не просто певний шматок території, обмежений чотирма або п'ятьма кілочками, але і інженерні комунікації (зв'язок, газо- і водопостачання), доступ до річки, до магазинів і інших благ цивілізації і т. д. Від цих і багатьох інших чинників і залежатиме ціна землі даної ділянки.

Існує два види оцінки земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка визначається відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Вона використовується для визначення ставок податків, орендних платежів, держмита і т. д. Також є експертна грошова оцінка, яка покликана визначити реальну ринкову вартість цієї земельної ділянки. Встановлюють цю вартість професійні оцінювачі, які мають ліцензію на проведення землеоценочних робіт. На підставі розроблених, затверджених і таких, що діють методик, вони проводять оцінку земельної ділянки, враховуючи характеристику грунтів, інфраструктуру, наявність так званих поліпшень на земельній ділянці (підведення до лінії електропередач, водо- і газопостачання, близькість звалищ, скотомогильників і т. д. ), підсумовують всі ці чинники і виносять свій вердикт. Існують приватні і державні фахівці за оцінкою землі, які законодавчо равноправни. Проте тут варто відзначити різницю у вартості послуг, якості і оперативності робіт.

Удосконалення або нові складнощі?

Андрій Кошиль говорить, що в процесі приватизації землі краще всього мати справу із землевпоряджувальною компанією, яка знімає з громадян масу проблем. Коли землевпорядники беруться виконати роботи "під ключ" (про це підписується відповідний договір), землевпоряджувальна компанія самостійно готує документи, проводить узгодження в контролюючих органах і через певний час видає державний акт на землю.
Однако зараз процедура видачі актів дещо ускладнилася завдяки тому, що Держкомзем ввів новий порядок заповнення і реєстрації держактів. Раніше будь-яке землевпоряджувальне підприємство будь-якої форми власності могло самостійно заповнити держакт і передати його в місцеве управління Держкомзему і Центру державного земельного кадастру (ЦГЗК), де документ проходив перевірку і відбувалася його госрегистрация. Тепер же на підставі наказу Держкомзему №168 від 15 липня 2008 року "Про внесення змін і доповнень до інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку, право постійного користування земельною ділянкою і договорів оренди землі" у землевпоряджувальних підприємств відбирається право заповнення бланків державних актів на землю. З 1 вересня цього року — моменту вступу закону в силу — це можуть робити тільки територіальні відділення ЦГЗК, які елементарно не справляються з таким валом роботи.

У №16-17 (35-36) "Земельного вісника України" приводять в приклад ситуацію, що відбувається в Маріупольському міському відділі ЦГЗК, де працює всього дві люди. До набуття чинності змін інструкції про порядок заповнення і видачі держакту землевпоряджувальним підприємствам Маріуполя тут щомісячно готувалося, оформлялося і видавалося близько 400 держактів на землю. При цьому до даного процесу притягувалося до 10 співробітників. Процедура реєстрації держакту в центрі земкадастра займала декілька тижнів. Неважко уявити, скільки часу знадобиться цим двом працівникам для заповнення, реєстрації і видачі держакту на землю, якщо вони будуть це робити виключно самі.

Також існує ряд технічних проблем, які безпосередньо впливають на процес приватизації. З впровадженням електронної бази державного земельного кадастру і сучасних засобів вимірювань "спливають" помилки колишніх років, коли всі вимірювання здійснювалися за допомогою теодолітів і математичних розрахунків. При уточненні даних про межі конкретних ділянок виявляються "наповзання" однієї ділянки на іншій, або ж, навпаки, утворення "нічийних" смуг між ділянками. Це відбувається із-за помилок в розрахунках, вірогідність яких, на жаль, існувала раніше і існує сьогодні, хоч і в значно меншому ступені. Ці проблеми треба вирішувати на місцевому рівні, а при необхідності — привертати співробітників районного відділення земельних ресурсів і місцевих властей. При накладенні ділянок один на іншій, як правило, не залишається ніяких варіантів, окрім як знайти компроміс і улагодити всі проблеми між сусідами мирним шляхом (згідно такому поняттю Земельного кодексу, як добросусідство, яке закликає вирішувати всі спори на договірній основі). Якщо ж домовитися не вдається, залишається один шлях — судове рішення. В цьому випадку справа може затягнутися на значний час, оскільки зараз, окрім приватних суперечок, суди переобтяжені справами різного рівня складності.

Слід обмовитися, що терміни отримання держакту не передбачаються ні в одному нормативно-правовому акті. Як правило, це займає декілька місяців, проте у зв'язку з різними обставинами, може затягнутися на роки. Причини можуть бути разнимі, наприклад дефіцит бланків. Проте багато експертів сходяться на думці, що якщо землевпорядники — нормальна солідна компанія, замовник практично не відчує на собі всього різноманіття адміністративних і бюрократичних проблем, пов'язаних з приватизацією його земельної ділянки.

Дата: 2008-11-13